La SCI familiale

Une société civile immobilière (SCI) familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial. Elle permet de limiter les droits de succession. Vos enfants pourront déduire des impôts de succession les dettes et les emprunts que vous avez contractés.

La SCI crée une structure juridique qui facilite à vos enfants la conservation des biens transmis. En effet, vos enfants hériteront de parts de la société, et non pas du bien immobilier.

Ils ne seront donc pas propriétaires d’un bien en indivision, ce qui veut dire que si l’un d’entre eux souhaite vendre, il pourra se défaire de ses parts sans obliger les autres à mettre le logement en vente.

I. Comment fonctionne une SCI ?

Deux personnes suffisent pour constituer une SCI. La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une SCI car elle n’a pas une vocation commerciale. Sa durée de vie est de 99 ans au plus. Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.

Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit.

Leur rédaction est assez libre mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie…

II. Bénéfices de l’achat en commun

Que vous soyez marié, pacsé ou en concubinage, la SCI vous évitera les problèmes liés à la séparation, au décès ou à la succession.

Vous disposerez de parts en fonction de votre participation au capital social de la SCI. En cas de rupture, vous pourrez continuer à partager le bien ou céder vos parts. En cas de décès, les héritiers ne recevront que les parts sociales et pas le logement.

Attention : si un couple marié qui a acheté sa résidence principale à travers une SCI se sépare, le logement sera attribué à celui des époux qui en a le plus besoin.

Vente d’un bien à ses héritiers :

Si des parents âgés souhaitent transmettre un immeuble locatif à leurs enfants majeurs, ils peuvent le vendre à une SCI constituée par leurs enfants. S’ils sont propriétaires du bien depuis plus de 30 ans pour les ventes réalisées depuis le 1er février 2012, vous aurez alors droit à une exonération de la plus-value immobilière.

A noter : vous pouvez faire une donation de parts de SCI à vos enfants avec réserve d’usufruit. Ce droit vous permet de jouir du bien jusqu’à votre décès mais pas de le vendre.

Vous pouvez financer les études de vos enfants au moyen d’une SCI de location. Vous n’aurez qu’à leur faire une donation temporaire de l’usufruit de vos parts.