Régimes de défiscalisation et déficit foncier
Loi ou Dispositif | LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL | ||
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Principe | Investissement locatif en collectif ou individuel | Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel | Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Professionnel |
Support d’investissement | Immobilier neuf loué non meublé | Neuf ou ancien loué en meublé. Par exemple: résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants | Neuf ou ancien loué en meublé.Par exemple : résidence de loisir, médicalisée ou pour étudiants |
Investissement optimal | Plafond 5.500 € du m² quelle que soit la zone, idéalement sans dépasser le plafond maximum de 300.000 € pour le calcul de la réduction | 300.000 € :Plafond maximum sur lequel est calculée la réduction Bouvard | Minimum 500.000 € environ |
Avantage fiscal | Réduction d’impôt de 18 % du prix de revient du logement (retenu pour sa fraction inférieure à300 000 €) | Réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement(retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 €)Charges et intérêts d’emprunt déductibles, amortissement immobilier et mobilier + possibilité récupération TVA | Imputation des déficits liés à cette activité (autres qu’amortissements) sur autres revenus.Amortissement immobilier et mobilier + récupération de TVA possible |
Impact fiscal | Fort pendant 9 ans: jusqu’à 87 000 € de gain fiscal, soit 9 667 € par an | Possibilité de récupération de TVA + revenus non fiscalisés | Fort de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés du LMP |
Conditions | Location non meublée 9 ans + respect plafond loyer et de ressource du locataire | Location meublée sur 9 ans | Dégager 23 000 € minimum par an de revenus locatifs (ou que l’activité LMP dégage + de 50% des revenus globaux) |
Horizon | 9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futurs ou revente du bien avec plus-value | Long terme : constitution d’un patrimoine générateur de revenus non fiscalisés | En principe long terme / revenu.Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans |
Divers | Montage recommandé sans apport. | Pas de défiscalisation immédiate mais excellent placement en vue de la retraite | TVA en principe récupérable. Inscription nécessaire au RCS. Transmission facilitée (bien professionnel) |
Conseils | Choix de l’immobilier primordial, pour la location comme pour la revente | Choix de l’immobilier et du gestionnaire primordiaux | Choix de l’immobilier et dugestionnaire primordiaux |
Défiscalisation sur l’année en cours | Difficile car au prorata temporis / achèvement | Aucune | Possible, mais produits très rares |
Loi ou Dispositif | |||
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Principe | Investissement immobilier outre-mer | Investissement en vue de la restauration complète, puis en principe location | Investissement en vue de la restauration complète, puis location |
Support d’ investissement | Immobilier neuf à usage d’habitation principale du locataire | Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux | Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé |
Investissement optimal | Selon situation de l’investisseur et marché local | Selon défiscalisation et patrimoine souhaité | Selon défiscalisation et patrimoine souhaité |
Avantage fiscal | Réduction d’impôt 26%.Plafond 2 309 € HT/m² | Illimité. Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global | Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers sauf intérêts d’emprunt imputables seulement à concurrence des loyers |
Impact fiscal | Très fort pendant 5 ans | Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible | Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible |
Conditions | Plafonnement ou non des loyers et conditions ou non de ressources du locataire (selon secteur) | Immeuble classé (ou inscrit). Aucune obligation de location | Immeuble en secteur sauvegardé ou en ZPPAUP. Location 6 ans |
Horizon | 5 à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison | Location sur 9 ans mais au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillé | 6 ans minimum de location; cependant, au regard de l’imposition sur la plus-value, 15 ans conseillé |
Divers | Possibilité, après 5 à 6 ans, d’utiliser le bien et/ou de le louer en saisonnier | Montage en In Fine avec capitalisation des réductions d’impôt. Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) | Montage en In Fine avec capitalisation des réductions d’impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels |
Conseils | Attention à la qualité de l’immobilier et à la stabilité du marché local | Choix de l’immobilier et du maître d’œuvre pour la restauration primordiaux | Choix de l’immobilier et du maître d’œuvre pour la restauration primordiaux |
Défiscalisation sur l’année en cours | Possible, mais produits très rares | Possible, mais produits très rares | Possible, mais produits très rares |
LE DÉFICIT FONCIER
Explication
Lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier locatif, il arrive que les charges soient supérieures aux recettes locatives. Pas de panique ! Ce déficit foncier n’est pas perdu.
Déduire son déficit du revenu global du propriétaire, c’est-à-dire déductible de ses autres revenus, est tout à fait possible. On vous donne les clés pour comprendre le système d’imputation des déficits fonciers.
Qu’est ce que le déficit foncier ?
Pour bien comprendre ce qu’est un déficit foncier, intéressons-nous à son contraire: le bénéfice foncier. En tant que propriétaire d’un bien immobilier locatif, vous percevez chaque mois des loyers. En contrepartie, vous avez un certain nombre de charges à supporter telles que la taxe foncière, les frais de copropriétés, et éventuellement des frais d’agence. Toutes ces charges, ainsi que les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers.
En toute logique, le résultat sera bénéfique si les loyers sont supérieurs aux déductions comptabilisées.
Prenons un exemple.
J’ai 10.000 € de loyer annuel, et je déduis 3.000 € d’intérêts et 2.000 € de charges. Mon bénéfice sera alors de 5.000 €.
A l’inverse, si je touche 3.000 € de loyer annuel et que je déduis 3.000 € d’intérêts et 2.000€ de charges, mon déficit sera de 2.000 €.
En bref, on parle de déficit foncier lorsque les loyers ont été moins importants que les charges.
Le système d’imputation des déficits fonciers …
Dans le cas d’une location immobilière
Il est impossible de déduire plus d’intérêts que de loyers. Reprenons notre exemple pour comprendre. Avec 3.000 € de loyers, je ne peux déduire que 3.000 € sur ces loyers au titre des intérêts. En revanche, le surplus est reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers.
Le déficit foncier s’impute en premier lieu sur les revenus locatifs de même nature. Explication : les biens meublés relèvent de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il est donc impossible d’imputer des déficits fonciers sur des logements meublés imposés en BIC.
Par contre, si vous possédez 2 biens non meublés, donc de même nature en location nue, dont l’un génère 5.000€ de bénéfice et l’autre un déficit de 6.000 €, le résultat sera bien de -1.000 € sur l’ensemble de vos revenus fonciers.
Imaginons. Vous possédez un seul bien. Le déficit foncier maximum autorisé est de 10.700 € par an sur le revenu net imposable. Votre tranche marginale d’imposition est de 41%.
Dans le cas d’un déficit, non seulement vous ne payez pas d’impôts sur les loyers, mais en plus vous économisez un montant d’impôt de 4.387€, soit 10.7000 x 41%. Avantageux. Sachez néanmoins qu’il est possible de faire beaucoup mieux avec d’autres revenus fonciers.
Passons à un deuxième cas plus rentable. Vous louez plusieurs biens pour un loyer brut annuel de 15.000 €. Après déduction des charges, cela représente 10 000€ de bénéfices. Mais voilà, sur ces 10.000 €, la facture est lourde : 41% d’impôts sur le revenu et 13% de prélèvement. Soit au total : 5.400 € d’impôts.
Le système d’imputation des déficits fonciers…
Dans le cas d’un achat immobilier
Vous avez repéré un logement ancien bien situé nécessitant des travaux de rénovation. Premier cas : un promoteur vous propose de le réhabiliter à neuf dans le respect de la norme BBC tout en profitant de la loi Scellier BBC. Le dispositif permet aux bâtiments basses consommations énergétiques de profiter d’une réduction d’impôt de 21%. A première vue cela semble intéressant.
Deuxième cas : le promoteur vous indique que les travaux peuvent générer du déficit foncier.
Exemple : les travaux coûtent 40.000 €. Vous pouvez alors déduire, la première année, 10.000 € de travaux sur vos revenus fonciers existants ainsi que 10.700 € sur le revenu net imposable.
Cela signifie que vous ne payerez plus d’impôts sur les 10.000 € de bénéfices générés par les autres locations. Bonne nouvelle : cela représente un gain de 5.400 € sur les revenus locatifs des biens en location ainsi qu’une économie de 4.387 € d’impôt sur le revenu. Une opération très rentable, donc.
En résumé, sur 40.000 € de travaux vous déduirez, la première année, 20 700 €. Le reste sera reporté dans la limite de 10 ans sur les futurs bénéfices liés à la location uniquement.
Bon à savoir : Le déficit foncier oblige à garder le bien pendant une durée de 3 ans. A l’issue de ces 3 ans, il est possible de le revendre.
Quelles sont les charges déductibles ?
Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories :
- Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier : elles concernent les rémunérations d’agence immobilière ou de syndics, les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant), les charges de copropriété et la taxe foncière.
- Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : par intérêts d’emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage) des emprunts pour l’acquisition du bien, mais aussi, des emprunts pour la réparation ou l’amélioration du bien.
- Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration : lorsque vous réalisez des travaux dans votre bien mis en location, ils peuvent être déductibles de vos revenus fonciers s’ils ont pour objet de maintenir ou remettre en état le bien, ou d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire.
C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit foncier, car le montant des travaux pris en compte n’est pas plafonné. Ces travaux ne doivent par contre pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Calcul et repordu déficit foncier
Etapes pour calculer son déficit foncier
- Étape 1 : part de déficit dû aux charges financières reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
On retire d’abord des revenus fonciers (les loyers) les charges financières. Si le résultat est positif, on passe à l’étape 2. Si le résultat est négatif, ce déficit dû aux charges financières est imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes.
- Étape 2 : part de déficit dû aux charges non financières imputable sur le revenu global plafonné à 10.700 € par an.
Si le résultat de l’étape 1 était positif, on retire alors de ce résultat le montant des charges non financières (travaux et charges d’exploitation). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier crée est imputable sur le revenu global plafonné à 10.700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si le résultat de l’étape 1 était négatif, la somme de toutes les charges non financières forme le déficit non financier imputable sur le revenu global plafonné à 10.700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
La somme du déficit dû aux charges financières et aux charges non financières doit être égale à la différence entre les revenus fonciers (les loyers) et toutes les charges (financières et non financières).
Économie d’impôt
En fonction du taux d’imposition
Plus votre tranche d’imposition est élevée, plus l’impact fiscal sera fort. Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 41%, le montant des revenus fonciers sera taxé à 41% (majorés de prélèvements sociaux non pris en compte dans l’exemple). L’économie d’impôt pour un déficit foncier de 10.700 € sera donc de 4.387 €.
Si le planning de l’investissement immobilier est bien organisé, il est possible de déduire de ses revenus globaux 10.700 € sur 2 années successives, car c’est la date de paiement des travaux qui est prise en compte. En plus de cela, le solde de déficit se reporte sur les déficits fonciers des 10 années suivantes, ce qui permet d’éviter toute imposition de ses revenus fonciers.
Conditions à respecter
Bien entendu, pour pouvoir générer (puis imputer) un déficit foncier, il faut que les revenus fonciers soient imposés sous le régime réel d’imposition. Toutefois, en cas de passage temporaire sur le régime microfoncier, les déficits antérieurs sont conservés (toujours dans la limite des 10 années) et pourront être imputés en revenant au régime réel.
Attention toutefois à l’article 156-I-3 du CGI, qui prévoit que lorsqu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus.