La loi Alur et la copropriété

Dans un souci de meilleure information de l’acquéreur immobilier, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014 vient modifier profondément le droit de la vente d’immeuble et notamment la vente de lots ou de fractions de lots d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété (Loi du 10 juillet 1965).

En effet, cette nouvelle loi vient renforcer le formalisme lors de la vente d’un lot de copropriété.

Ce formalisme est effectivement renforcé lors de la mise en vente d’un lot de copropriété 1) et lors de la rédaction du compromis de vente 2)

1) Le formalisme de l’annonce immobilière à respecter pour toute vente de lot de copropriété

L’article L. 721-1 du Code de la construction et de l’habitation impose aux professionnels de l’immobilier que soient mentionnés dans les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété les éléments suivants :

• la soumission du bien au statut de la copropriété ;
• le nombre de lots ;
• le montant moyen annuel de la quote- part à la charge du vendeur, du budget prévisionnel ;
• si le syndicat des copropriétaires fait l’objet d’une procédure.

2) Le formalisme et la rédaction du compromis de vente d’un lot de copropriété à usage total ou partiel d’habitation

L’article 721-2 du Code de la construction et de l’habitation impose un nouveau formalisme et notamment énonce une liste de documents qui doivent être annexés (ou remis contre récépissé) au compromis de vente, ou à défaut de compromis, à l’acte authentique de vente établi par le notaire. 

Les éléments à transmettre à l’acquéreur sont les suivants :

*une nouvelle fiche synthétique de la copropriété (entrée en vigueur le 31/12/2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 31/12/2017 pour les copropriété de plus de 50 lots, et le 31/12/2018 pour les autres) ;

• Le règlement de copropriété – état descriptif de division ainsi que l’ensemble de ses modificatifs ;
• Les procès-verbaux des 3 dernières années (sauf si le syndic de copropriété est bénévole ou si la copropriété est récente).
• Le montant des charges dues par le vendeur ;
• Les sommes restant dues par le vendeur au syndicat et dues par l’acquéreur ;

• L’état global des impayés envers le syndicat et les éventuels fournisseurs ;
• Une information sur l’éventuel fond de travaux.
• Le carnet d’entretien.
• Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot (laquelle sera définie ultérieurement par le Conseil d’Etat via un décret)
• La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndic de copropriété.
• Le diagnostic technique global obligatoire en cas de mise en copropriété de plus de 10 ans (remplace celui qui était prévu lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans et est a priori applicable dès le 27 mars 2014 sauf si l’on décide d’attendre le décret précisant quels sont les auteurs qualifiés pour réaliser le diagnostic)
• La présentation d’une information sur la présence d’un risque de mérule en cas de vente d’un lot situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral (cela n’est pas un diagnostic mais une simple information sur déclaration du vendeur, les acquéreurs ne peuvent obliger ce dernier à faire établir un état parasitaire, cependant en cas de défaut d’information il est possible pour l’acquéreur d’agir sur le fondement du dol ou d’une action en garantie des vices cachés contre le vendeur).

Précision étant ici faite que ce nouveau formalisme peut avoir un incidence sur le mécanisme de la purge délai de rétractation qui est offert à l’acquéreur non professionnel de l’immobilier lors d’un achat d’un bien à usage d’habitation (L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). 

En effet, pour la validité de la purge du délai de rétractation, le professionnel de l’immobilier doit prévoir de transmettre à l’acquéreur certains éléments énoncés dans la liste ci-dessus (nouvelle fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété-état descriptif de division et ses modificatifs,…) ; le délai de réflexion ou de rétractation ne commençant à courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur (L 721-3 du Code de la construction et de l’habitation).