Achat/vente : déroulement

L’avant-contrat a pour objectif de préparer la vente à venir, en définissant ses conditions essentielles. Il peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente (ou d’achat) ou d’un promesse synallagmatique de vente (appelé également « compromis de vente »). 

Tout d’abord, l’offre d’achat suit l’engagement d’acquérir un bien pour le cas où son propriétaire accepterait la proposition faite. Celui qui s’engage est l’acquéreur et non le vendeur.

A défaut d’acceptation par le vendeur dans le délai indiqué dans l’offre, l’acheteur retrouvera sa liberté. Tout versement d’argent exigé ou reçu lors de l’émission d’une offre d’achat, la rend nulle.

I. Les différents avants contrats 

Promesse synallagmatique de vente (« compromis de vente »)

Promesse unilatérale de vente (« Promesse de vente »)

Engagements des parties

Contrat par lequel le vendeur promet de vendre un bien à une autre personne qui s’engage à l’acquérir à un prix et à des conditions déterminées. L’actes constate les engagements réciproques, symétriques et définitifs des parties. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

Il s’agit d’un contrat par lequel le promettant (vendeur) s’engage, pendant un certain délai, à vendre le bien au bénéficiaire de la promesse (acquéreur). Le bénéficiaire, quant à lui, accepte seulement cette offre de vente sans prendre l’engagement d’acheter.

Si le bénéficiaire décide d’acquérir, il « lève l’option ». Il doit le faire dans les délais prévus par la promesse. S’il préfère ne pas acheter, il renonce à cette « option ». Les parties peuvent aménager comme elles veulent les modalités de « levée d’option ». L’option levée rend la vente définitive. Ni le vendeur, ni l’acquéreur ne peuvent refuser de régulariser la vente.

Versement effectué par le futur acquéreur

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ entre 5% et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, Cette somme est conservée en séquestre par le notaire pendant la durée de la promesse.

Lors de la vente, elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

Cette promesse permet à son bénéficiaire d’étudier l’opération projetée sans contracter d’obligation, mais à charge de verser une somme au promettant en contrepartie de cette promesse, l’indemnité d’immobilisation. Elle est en général entre 5%  et 10% du prix de vente.

Cette somme est conservée en séquestre par le notaire pendant la durée de la promesse. A défaut de la signature de l’acte de vente, cette somme sera versée au promettant. 

Délai de rétractation

L’acquéreur non professionnel, qui conclut un avant-contrat ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation bâti ou la vente d’immeuble à construire, bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours avant de s’engager définitivement ou revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat. La lettre recommandée peut être remplacée par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. La rétractation n’a pas à être motivée et doit être exercée dans les mêmes formes que la notification.

Si l’acte de vente authentique n’est pas précédé d’un avant contrat, le projet de vente doit être notifié à l’acquéreur afin de lui ouvrir un délai de réflexion de sept jours. La vente pourra être signée qu’à compter de l’expiration du délai.

Forme

Acte authentique (rédigée par un notaire) ou sous seings privés

Enregistrement et publicité foncière

  • Sous seings privé, la promesse n’a pas d’obligation d’être enregistré, sauf si les parties souhaitent lui conférer date certaine
  • Si la promesse est authentique, elle doit être publiée et devient opposable aux tiers. Cependant les parties peuvent y renoncer, mais sera enregistrée sur état (125 euros) 

Le caractère authentique facilitera l’exécution forcée de la vente en cas de défaillance d’une des parties en raison de la force exécutoire attachée à l’acte authentique. 

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  • Sous seings privés, elle doit être enregistrée à la recette des impôts (125 euros) dans un délai de 10 jours à compter de la dernière des signatures. A défaut la vente est nulle. 
  • Si la promesse est authentique, elle est enregistrée (125 euros) dans un délai d’un mois par le notaire. 

Inexécution de la promesse

En cas de défaillance d’une des parties (comme le refus de signer l’acte authentique), l’autre peut agir en exécution forcée et obtenir ainsi en justice la régularisation de la vente du bien. 

La partie défaillante sera tenue de payer à l’autre partie le montant de la clause pénale stipulé dans la promesse. 

La partie défaillante sera tenue de payer à l’autre partie le montant de la clause pénale stipulé dans la promesse.

En cas de défaillance du promettant : le bénéficiaire à la possibilité d’agir en exécution forcée car le promettant s’est engagé irrévocablement à vendre et renoncé au bénéfice de l’article 1142 du Code civil, reconnaissant que son engagement serait susceptible d’exécution forcée. 

En cas d’absence de levée d’option, le promettant ne peut agir en exécution forcée car le bénéficiaire n’est pas engagé. Mais il garde l’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire lors de la signature de la promesse de vente et retrouve la libre disposition de son bien.

Deux autres avants contrats sont possibles : 

  1. La promesse d’achat : constate l’engagement d’une personne à acheter un bien déterminé à un prix déterminé dans l’hypothèse où le propriétaire consentirait à le vendre. Très rarement utilisé dans le notariat.
  2. Le pacte de préférence : convention aux termes de laquelle un propriétaire s’engage envers une personne à lui donner la préférence pour l’achat d’un bien au cas où il se déciderait à le vendre. Le prix de vente est prédéterminé ou pas. 

II. Formalités de l’avant-contrat

L’avant-contrat doit contenir les précisions indispensables suivantes :

  1. L’identité des parties, la vérification de leur capacité et l’examen de leur régime matrimonial
  2. La désignation du bien vendu, sa description, sa superficie, les charges susceptibles de le grever : hypothèques, décisions prises par l’assemblée des copropriétaires (travaux importants, ravalement, …)
  3. Le dossier des diagnostics techniques qui désigne la présence ou de l’absence d’amiante et, éventuellement, des certificats relatifs aux termites, au plomb, à la prévention des risques technologiques ou naturels, etc.
  4. Les droits de préemption (au profit des collectivités locales, de la SAFER, du locataire en place, …) à purger.
  5. Le prix et la date des versements
  6. Le montant du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation
  7. La date de prise de possession
  8. La date limite de la signature de l’acte
  9. Les conditions suspensives telles que l’obtention des crédits ou du permis de construire

III. Les conditions suspensives

La réalisation de la vente peut être soumise à la réalisation de conditions suspensives. Les effets de la vente sont suspendus à la survenance d’un événement futur et incertain et ne dépendent pas de la volonté des parties, par exemple :

  • L’éventuel droit de préemption du locataire du bien vendu
  • Le droit de préemption urbain
  • L’obtention du financement par le bénéficiaire emprunteur : la promesse doit indiquer si le prix sera payé avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier. Si un ou plusieurs prêts sont prévus, l’acte est nécessairement conclu sous la condition suspensive de leur obtention. Si le bénéficiaire ne veut pas recourir à un emprunt, il doit impérativement porter sur l’acte, une mention manuscrite. Cette mention manuscrite n’est pas nécessaire si l’acte est notarié.

Lorsque les conditions ne sont pas réalisées dans les délais prévus, le vendeur et l’acquéreur reprennent leur liberté. L’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie est restitué au bénéficiaire de la promesse.

IV. Réglementation des versements

Lorsque l’avant-contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (Notaire, agent immobilier), ce dernier peut percevoir le dépôt de garantie car il possède une garantie financière au remboursement des fonds déposés.

Lorsque l’avant-contrat est conclu sans l’intermédiaire d’un professionnel, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit ne peut avoir lieu avant la fin du délai de rétractation de 10 jours (sauf dans le régime des contrats de construction de maisons individuelles, contrat préliminaire aux ventes d’immeuble à construire).

Les parties peuvent alors prévoir un versement à une date postérieure à ce délai.  L’avant-contrat est alors conclu sous la condition suspensive du versement de la somme à une date déterminée conventionnellement.

Les promesses d’une durée supérieure à 18 mois

Depuis le 1er juillet 2009, toute promesse de vente d’une durée de plus de 18 mois (durée initialement prévue ou consécutive à une prolongation) doit être conclue par acte notarié. A défaut, la promesse de vente est nulle.

Une indemnité d’immobilisation d’au moins 5% du prix de vente devra être versée ou une caution bancaire garantissant le versement devra être remise au notaire. A défaut, la promesse de vente est nulle.