Le viager

I. Qu’est-ce que le viager immobilier ? 

La vente en viager consiste pour l’acquéreur (appelé débirentier) à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition. Pour le vendeur (appelé crédirentier), la vente en viager consiste à percevoir une rente mensuelle jusqu’à son décès en contrepartie de la vente de son logement.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé.

Le viager libre

Le viager occupé

Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose librement, dès la signature de la vente, du bien pour l’occuper ou le louer.

Les charges (factures d’énergie, taxes, impôts…), l’entretien courant et toutes les réparations sont à la charge du débirentier.

Dans le cas du viager occupé, la vente est assortie d’une réserve d’usufruit ou d’un droit d’usage au profit du vendeur. L’usufruit lui permet de louer le bien et d’en percevoir les loyers s’il cesse de l’occuper (par exemple, suite à un départ en maison de retraite). Le logement pourra être occupé par l’acquéreur à partir du décès du vendeur.

En cas de vente, il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du survivant. D’une certaine façon, le vendeur fait crédit à l’acheteur, soit pour une partie du prix si l’acheteur verse une somme comptant appelée « bouquet », soit pour la totalité du prix s’il n’y a pas de bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire. Lorsqu’il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet équivaut à 30% de la valeur totale du bien

Le notaire prend d’ailleurs une sorte d’hypothèque appelée « privilège de vendeur » sur le bien vendu, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur.

L’acheteur (appelé débirentier) va donc s’acquitter de sa dette envers le vendeur (le crédirentier) au moyen d’échéances (mensuelles, trimestrielles ou autres) dont le nombre n’est pas connu d’avance. L’acheteur verse la rente au vendeur jusqu’au décès de celui-ci.

De ce point de vue, la vente en viager est un jeu de hasard qui peut avantager soit le vendeur, soit l’acheteur, soit être neutre. Tout dépendra de la durée de la vie du vendeur. La date de décès du vendeur, proche ou éloignée, personne ne peut le savoir, représente un risque à la fois pour le vendeur qui peut décéder rapidement et donc ne pas profiter beaucoup de sa rente, et pour l’acheteur qui peut être amené à payer la rente plus longtemps qu’il ne l’imaginait si le vendeur dispose d’une longévité exceptionnelle.

Ce risque, juridiquement appelé « aléa » est obligatoire dans ce type de contrat. Le juge annule la vente en viager dans laquelle l’aléa n’existe pas ; Par exemple : si le vendeur est malade au jour de la vente et qu’il décède rapidement de sa maladie.

De plus, une sécurité financière des rentes est assuré au profit du crédirentier qui peut notamment inscrire dans l’acte de vente :

  • Une clause résolutoire qui l’autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier,
  • Et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.

II. Calcul de l’échéance pour un achat en viager

Si le nombre d’échéances n’est pas connu d’avance, en revanche le montant des échéances de la première année est fixé dès le départ dans l’acte notarié.

Il est calculé en tenant compte de : 

  1. La valeur du bien vendu, 
  2. Du fait que le bien est libre ou occupé,
  3. Du montant du versement comptant éventuel (le bouquet)
  4. De l’âge du ou des vendeurs.

Ensuite la rente est examinée chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction le plus souvent.

III. Imposition de la rente perçue 

Sous certaines conditions, la rente perçue chaque année par le vendeur sera soumise à l’impôt sur le revenu mais pas en totalité.

La part imposable de la rente viagère dépend de l’âge du vendeur au jour de la signature de l’acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable.

Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70% de la rente sera imposable ; Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50% de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40% de la rente sera imposable et si le vendeur a 70 ans ou plus, 30% de la rente sera imposable.

Pour la plus-value, le régime est le même que pour une vente ordinaire et si vous vendez votre résidence principale vous serez totalement exonéré.

Dès que la vente est signée chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur qui n’en aura plus la charge totale. L’acte notarié prévoit qui paiera les petits et les gros travaux, les taxes foncières et d’habitation.

Les héritiers éventuels du vendeur n’hériteront pas de ce bien puisqu’il est vendu.. Cette décision, la plupart du temps motivée par la nécessité de se mettre à l’abri du besoin est parfois mal comprise de l’entourage familial.

N’hésitez pas à nous rencontrer avant toute prise de décision.