La vente d'immeuble à rénover

La vente d’immeubles à construire souvent dénommée « vente sur plan » est la vente d’un immeuble à édifier ou à reconstruire par les soins du vendeur dans un délai déterminé par le contrat.

Ainsi, le vendeur d’immeuble à construire n’est pas un vendeur ordinaire, il est également constructeur il s’engage à effectuer des travaux dans un délai déterminé et perçoit des sommes de l’acquéreur avant leur réalisation.

I. Le recours à la vente à rénover

La réglementation de la vente d’immeuble à rénover s’applique dès lors :

Que l’immeuble vendu est destiné à l’usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel.
Que l’immeuble est bâti ; peu importe que le vendeur soit un professionnel ou non.

La législation sur les ventes d’immeubles à rénover s’applique, même pour des travaux de faible ampleur (travaux de peinture, mise en conformité du réseau d’assainissement).

En revanche, lorsque la nature des travaux est très importante (agrandissement, reconstruction d’immeuble ), cela fait référence à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui doit être conclue.

La VIR ne concerne pas les travaux d’agrandissement ou de restructuration qui concourent à rendre l’immeuble neuf, au sens de la loi, c’est-à-dire si les travaux rendent neuf :

plus de la moitié des fondations, ou des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, ou des façades (hors ravalement) ;
ou plus des deux tiers de chacun des éléments suivants : plancher, huisseries extérieures, cloisons intérieures, sanitaires, plomberie, installations électriques, système de chauffage (pour les immeubles situés en métropole uniquement).

II. Le formalisme de l’acte de vente

Dans l’avant contrat	Dans le contrat de vente
Dossier de diagnostic technique La description et les caractéristiques du bien immobilier (surface, nombre de pièces…) Le descriptif et le délai de réalisation des travaux Le prix des travaux L’engagement du vendeur de produire les garanties L’échelonnement du paiement des travaux La nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipements Les équipements collectifs qui présentent une utilité pour le bien vendu L’ensemble de ces énonciations est prescrit à peine de nullité.	Le contrat de vente doit être fait par-devant notaire. Il doit également comporter un certain nombre de mentions : La description et les caractéristiques du bien La superficie des parties privatives La description et les caractéristiques des travaux que doit effectuer le vendeur, que ces travaux concernent des parties privatives ou des parties communes Le délai de réalisation des travaux La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux. La ventilation du prix de vente entre la valeur de l’existant et les travaux. Seul le prix de l’existant peut être payé au jour de la signature de l’acte.

Dans l’avant contrat

Dans le contrat de vente

Dossier de diagnostic technique
La description et les caractéristiques du bien immobilier (surface, nombre de pièces…)
Le descriptif et le délai de réalisation des travaux
Le prix des travaux
L’engagement du vendeur de produire les garanties
L’échelonnement du paiement des travaux
La nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipements
Les équipements collectifs qui présentent une utilité pour le bien vendu

L’ensemble de ces énonciations est prescrit à peine de nullité.

Le contrat de vente doit être fait par-devant notaire. Il doit également comporter un certain nombre de mentions :

La description et les caractéristiques du bien
La superficie des parties privatives
La description et les caractéristiques des travaux que doit effectuer le vendeur, que ces travaux concernent des parties privatives ou des parties communes
Le délai de réalisation des travaux
La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux
Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux.
La ventilation du prix de vente entre la valeur de l’existant et les travaux. Seul le prix de l’existant peut être payé au jour de la signature de l’acte.

III. Le déroulement des travaux

Les obligations du vendeur

Le transfert immédiat de la propriété du sol et des existants dès la signature du contrat
La réalisation et maîtrise d’ouvrage des travaux
Rénovation de l’immeuble sans faire de travaux abusifs ou vexatoires pour les occupants
Fourniture d’une garantie appelée caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une compagnie d’assurances agréée à cet effet. Cette caution cesse à l’achèvement des travaux.
Supporter les garanties des constructeurs : soumis à la responsabilité décennale et biennale pour les travaux de rénovations qualifiés d’ouvrages.
Fournir une assurance dommage ouvrage
Délivrer une garantie des vices cachés et des défauts apparents
Justifier d’une assurance de responsabilité civile professionnelle

La situation de l’acquéreur

Obligation de payer le prix en fonction de l’état d’avancement des travaux. Le vendeur ne peut accepter aucun dépôt
Possibilité de céder les droits
Etablir un avant contrat comportant les indications essentielles relatives aux caractéristiques, au descriptif et délai de réalisation des travaux, au prix, et garanties d’achèvement.
Etablir un contrat définitif à savoir un acte authentique de description de l’immeuble existant et des travaux à réaliser et du prix.

IV. L’achèvement des travaux

Le constat d’achèvement résulte de la déclaration certifiée par un homme de l’art (architecte) indépendant choisi par les parties ou par le juge en cas de désaccord entre elles.

La réception des travaux par l’acquéreur s’effectue à une date unique. Elle constitue le point de départ des garanties. Le procès-verbal de réception doit être communiqué à l’acquéreur lorsqu’il est convoqué pour la livraison. La livraison s’effectue entre le vendeur et l’acquéreur. Elle doit être postérieure à l’achèvement des travaux et à la réception.

L’acquéreur est convoqué par lettre recommandée avec avis de réception, à l’initiative du vendeur, à venir procéder à la livraison. Si l’acquéreur ne se présente pas le jour prévu, le vendeur peut faire désigner une personne qualifiée par le président du Tribunal Judiciaire.

La livraison donne lieu à la signature d’un procès-verbal dans lequel l’acheteur porte éventuellement les réserves qu’il entend formuler. Ce procès-verbal est le point de départ des garanties en matière de vices et des défauts de conformité apparents

Selon un régime de paiement échelonné du prix de la vente, le prix est à régler lors de la signature de l’acte authentique de vente. Le paiement du prix des travaux doit, quant à lui, s’effectuer de la manière suivante :

50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux,
95 % à l’achèvement de l’ensemble des travaux, le solde à la livraison.

Depuis le décret du 27 septembre 2010, il est possible de prévoir des versements intermédiaires dans la mesure où les plafonds ci-dessus sont respectés.

V. Que faire en cas de problèmes liés aux travaux ?

Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents doivent être dénoncés dans le procès-verbal de réception des travaux ou dans le mois qui suit cette réception.

L’action en réparation devant les tribunaux doit être intentée dans le délai d’un an après le procès-verbal de réception.

Les vices relatifs aux éléments d’équipement ou les vices cachés doivent être dénoncés dans un délai de deux ans ou de dix ans qui suivent le procès-verbal de réception, selon la nature des éléments concernés.