La SCI professionnelle
Un chef d’entreprise peut être amené à acquérir le local dans lequel il exploite son activité. Il se posera alors la question du mode de détention de ce local.
Doit-il l’inscrire au bilan de son entreprise ou au contraire le conserver dans son patrimoine privé ?
- L’immeuble est détenu dans le patrimoine professionnel.
Cela se traduit, du point de vue comptable par l’inscription de l’immeuble au bilan de l’entreprise.
AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
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Les frais d’acquisition sont déductibles du résultat de l’entreprise ou amortissables. | Si l’inscription de l’immeuble augmente la valeur de l’actif du bilan, en cas de vente de l’entreprise il est vraisemblable que l’acquéreur ne souhaitera pas reprendre à la fois le fonds et les murs, à moins que le chef d’entreprise ne dévalorise celui-ci. |
Les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir sont déductibles du résultat. | Si le chef d’entreprise garde l’immeuble, pour le louer, il devra le sortir du bilan, ce qui risque de générer une taxation au titre des plus-values très élevée. |
L’entrepreneur pourra amortir les constructions, ce qui signifie qu’il pourra déduire du résultat annuel une somme correspondant à une fraction de la valeur de l’immeuble en fonction de la durée d’utilisation de cet immeuble. | Si l’entreprise rencontre des difficultés, l’immobilier inscrit au bilan subira le même sort que le fonds de commerce en cas de redressement ou liquidation judiciaire. |
Aussi, pour éviter ces inconvénients, les chefs d’entreprise ont pris l’habitude d’acquérir l’immeuble destiné à abriter l’activité dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) constituée par exemple avec leurs conjoints et enfants.
- L’immobilier détenu par une société civile immobilière (SCI)
La société civile immobilière (SCI) met alors l’immeuble acquis à la disposition de l’entreprise au moyen d’un bail.
AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
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Les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l’entreprise. | L’immeuble professionnel est en principe à l’abri d’une procédure qui affecterait l’entreprise. |
L’immeuble n’est pas amortissable. | Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. |
En cas de vente et sous réserve d’option à l’impôt sur le revenu, l’imposition sur les plus-values est celle des particuliers: exonération complète après 15 ans de détention. | |
La SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine professionnel facilitant sa transmission au profit de ses enfants. |
Toutefois, seule une analyse personnalisée et approfondie de votre situation patrimoniale permettra d’affiner l’intérêt de constituer ou non une SCI.
Dans l’affirmative, il faudra apporter la plus grande attention à la rédaction des statuts, et du bail commercial, tenir des assemblées générales et une comptabilité autonome.
Reste à étudier la fiscalité (option pour l’impôt sur les sociétés au lieu de l’impôt sur le revenu), le mode de financement (crédit « classique » ou crédit-bail) ou d’autres modes d’acquisition plus « sophistiqués » (bail à construction, bail emphytéotique…)
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