Les autorisations de construire
Elaborés à l’initiative d’une personne publique, ces documents, qui ont pour objet de déterminer des règles touchant à l’affectation et à l’occupation des sols (et notamment la destination des bâtiments), sont opposables aux personnes publiques ou privées.
Sont considérés comme des documents d’urbanisme :
- Le schéma de cohérence territoriale
- Le plan local d’urbanisme
- La carte communale
- Les plans de prévention des risques (naturels et technologiques)
- Les plans de sauvegarde et de mise en valeur
- Les chartes des parcs naturels régionaux, etc…
Ces documents contiennent des servitudes d’urbanisme (c’est-à-dire des règles limitant le droit de construire sur un terrain), les emplacements réservés ainsi que la mention de toutes les autres règles venant restreindre le droit d’utiliser le sol.
Sur la base de ces documents essentiels à la préparation de tous les actes de vente et de tout projet immobilier, nous renseignerons utilement le propriétaire ou futur propriétaire quant aux obligations et aux possibilités relatives aux règles d’urbanisme ; nous orienterons ainsi le client dans son projet d’investissement.
Par notre connaissance de l’environnement juridique et humain, nous pouvons également donner des avis circonstanciés lors de l’élaboration de ces documents à la demande des collectivités locales.
Permis de construire | Le permis de construire est une autorisation obligatoire afin d’édifier une construction nouvelle de plus de 20m² ou d’entreprendre des travaux d’agrandissement pour une surface supérieure à ce seuil. Exception : le permis ne s’impose qu’à partir de 40m² (en zone U d’un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu où) pour l’agrandissement d’un immeuble, ne dépassant pas 150m² après cet agrandissement. Délivré par le maire au nom de la commune ou au nom de l’Etat selon qu’existe ou non un plan local d’urbanisme, le permis constitue une autorisation qui doit être mise en œuvre dans les trois ans sans que les travaux puissent, après ce délai, être interrompus plus d’un an. Si les règles n’ont pas changé, ce délai pourra également faire l’objet d’une prorogation d’une année, la demande devant intervenir deux mois avant la fin du délai initial. Dans de nombreux cas, le silence de l’administration pendant un certain délai (deux mois pour une maison individuelle par exemple) permettra l’obtention d’un permis tacite, c’est-à-dire sans que le maire n’ait à délivrer un arrêté. Ce permis doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives au projet et aux règles et délais de recours, qui peut s’exercer dans les deux mois de cet affichage. Une fois les travaux autorisés par le permis réalisés sur le terrain d’assiette, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’administration disposant d’un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles). Le permis de construire n’étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l’objet d’un transfert. En revanche, un permis délivré à un exploitant agricole pour les nécessités de son exploitation ne peut être transféré qu’à un autre exploitant. Les conséquences d’un défaut de permis de construire ou d’une irrégularité sont d’une telle gravité (pouvant aller jusqu’à l’obligation de destruction d’un immeuble), que le rôle du notaire lors de la signature d’un acte est fondamental. En effet, c’est lui seul, sous sa responsabilité, qui aura la charge et l’obligation de vérifier non seulement l’existence du permis de construire mais également sa validité au moins sur le plan formel. Il questionnera le vendeur et lui demandera toutes les pièces qu’il vérifiera pour s’en assurer. A la moindre anomalie, il informera les parties et les invitera à faire les régularisations. Le notaire est le gage de la sécurité de la propriété. |
Déclarations préalables de travaux | Différents travaux sont soumis à déclaration préalable faite auprès de la mairie. Le délai d’instruction est d’un mois. L’autorité compétente peut délivrer un certificat de non opposition à la déclaration préalable, garder le silence et dans ce cas, elle est tenue de délivrer le certificat de non opposition ou peut s’opposer à la déclaration préalable en la motivant. Ces déclarations préalables sont nécessaires dans les cas suivants :
La complexité de la matière exige l’assistance d’un professionnel pratiquant régulièrement le droit de l’urbanisme. Lors de tout projet soit de construction soit de vente avec ou sans détachement, le notaire conseillera ses client, notamment sur le type d’autorisation ou de déclaration à effectuer. La pratique montre la difficulté de l’exercice. Toute erreur entraîne des conséquences bien souvent catastrophiques. Le notaire sait et vous aidera. |
Permis d’aménager | Un permis d’aménager est un acte administratif qui permet à l’administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné. Le permis d’aménager est nécessaire dès lors qu’il s’agit notamment de :
Le dossier est transmis à la mairie par LR/AR ou déposé contre récépissé. Le délai d’instruction, sauf exception, est de 3 mois à compter de la date de dépôt de la demande. Le permis sera ou accepté, ou refusé avec motivation ou soumis à un sursis à statuer.
Le permis d’aménager ne laisse pas de place à l’amateurisme. Il s’agit d’un document autorisant une opération bien souvent d’envergure La réglementation est stricte pour garantir l’accédant à la propriété. Le respect des contraintes administratives est assuré par nous-même qui vérifions point par point le respect de la procédure et ne recevrons les actes qu’en fonction de l’état de la procédure. La validité des actes dépend du stade atteint par la procédure. En outre, nous vérifierons si les conditions de mise en œuvre des assurances et garanties d’achèvement sont bien respectées. Nous sommes le pilier essentiel du respect des procédures légales exigées pour la garantie de l’accédant à la propriété. |