Les autorisations de construire

Elaborés à l’initiative d’une personne publique, ces documents, qui ont pour objet de déterminer des règles touchant à l’affectation et à l’occupation des sols (et notamment la destination des bâtiments), sont opposables aux personnes publiques ou privées.

Sont considérés comme des documents d’urbanisme :

  • Le schéma de cohérence territoriale
  • Le plan local d’urbanisme
  • La carte communale
  • Les plans de prévention des risques (naturels et technologiques)
  • Les plans de sauvegarde et de mise en valeur
  • Les chartes des parcs naturels régionaux, etc…

Ces documents contiennent des servitudes d’urbanisme (c’est-à-dire des règles limitant le droit de construire sur un terrain), les emplacements réservés ainsi que la mention de toutes les autres règles venant restreindre le droit d’utiliser le sol.

Sur la base de ces documents essentiels à la préparation de tous les actes de vente et de tout projet immobilier, nous renseignerons utilement le propriétaire ou futur propriétaire quant aux obligations et aux possibilités relatives aux règles d’urbanisme ; nous orienterons ainsi le client dans son projet d’investissement.

Par notre connaissance de l’environnement juridique et humain, nous pouvons également donner des avis circonstanciés lors de l’élaboration de ces documents à la demande des collectivités locales.

Permis de construire

Le permis de construire est une autorisation obligatoire afin d’édifier une construction nouvelle de plus de 20m² ou d’entreprendre des travaux d’agrandissement pour une surface supérieure à ce seuil.

Exception : le permis ne s’impose qu’à partir de 40m² (en zone U d’un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu où) pour l’agrandissement d’un immeuble, ne dépassant pas 150m² après cet agrandissement.

Délivré par le maire au nom de la commune ou au nom de l’Etat selon qu’existe ou non un plan local d’urbanisme, le permis constitue une autorisation qui doit être mise en œuvre dans les trois ans sans que les travaux puissent, après ce délai, être interrompus plus d’un an.

Si les règles n’ont pas changé, ce délai pourra également faire l’objet d’une prorogation d’une année, la demande devant intervenir deux mois avant la fin du délai initial.

Dans de nombreux cas, le silence de l’administration pendant un certain délai (deux mois pour une maison individuelle par exemple) permettra l’obtention d’un permis tacite, c’est-à-dire sans que le maire n’ait à délivrer un arrêté. Ce permis doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives au projet et aux règles et délais de recours, qui peut s’exercer dans les deux mois de cet affichage. Une fois les travaux autorisés par le permis réalisés sur le terrain d’assiette, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’administration disposant d’un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles).

Le permis de construire n’étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l’objet d’un transfert. En revanche, un permis délivré à un exploitant agricole pour les nécessités de son exploitation ne peut être transféré qu’à un autre exploitant.

Les conséquences d’un défaut de permis de construire ou d’une irrégularité sont d’une telle gravité (pouvant aller jusqu’à l’obligation de destruction d’un immeuble), que le rôle du notaire lors de la signature d’un acte est fondamental.

En effet, c’est lui seul, sous sa responsabilité, qui aura la charge et l’obligation de vérifier non seulement l’existence du permis de construire mais également sa validité au moins sur le plan formel. Il questionnera le vendeur et lui demandera toutes les pièces qu’il vérifiera pour s’en assurer. A la moindre anomalie, il informera les parties et les invitera à faire les régularisations. Le notaire est le gage de la sécurité de la propriété.

Déclarations préalables de travaux

Différents travaux sont soumis à déclaration préalable faite auprès de la mairie. Le délai d’instruction est d’un mois.

L’autorité compétente peut délivrer un certificat de non opposition à la déclaration préalable, garder le silence et dans ce cas, elle est tenue de délivrer le certificat de non opposition ou peut s’opposer à la déclaration préalable en la motivant.

Ces déclarations préalables sont nécessaires dans les cas suivants :

  • Les constructions nouvelles (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m2 et 20 m2. Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine couverte par « un plan local d’urbanisme » (PLU) ou « un plan d’occupation des sols » (POS).
  • Les implantations d’habitations légères de loisirs dont la surface de plancher est supérieure à 35 m².
  • Les ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique dont la tension est inférieure à 63 000 volts.
  • Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieur ou égale à 2 m.
  • Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m2 et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m.
  • Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre 1,80 m et 4 m, et dont la surface au sol n’excède pas 2000 m2 sur une même unité foncière.
  • Les fosses nécessaires à l’activité agricole dont le bassin a une superficie supérieure à 10 m2 et inférieure ou égale à 100 m2.
  • Les constructions suivantes dès lors qu’elles sont situées dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables (SPR), dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement : celles qui ont pour résultat la création d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieure ou égale à 20 m2, les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est inférieure à 3 KW, les murs quel que soit leur hauteur, les clôtures…
  • Les travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction par exemple : le remplacement d’une fenêtre ou d’une porte par un autre modèle, le percement d’une nouvelle fenêtre, ou le choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade. 
  • Les changements de destination d’un local (par exemple, la transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.
  • Les travaux de ravalement effectués dans des secteurs protégés par exemple : dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, les abords des monuments historiques ou dans un site classé.

La complexité de la matière exige l’assistance d’un professionnel pratiquant régulièrement le droit de l’urbanisme. Lors de tout projet soit de construction soit de vente avec ou sans détachement, le notaire conseillera ses client, notamment  sur le type d’autorisation ou de déclaration à effectuer.

La pratique montre la difficulté de l’exercice. Toute erreur entraîne des conséquences bien souvent catastrophiques. Le notaire sait et vous aidera.

Permis d’aménager

Un permis d’aménager est un acte administratif qui permet à l’administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné.

Le permis d’aménager est nécessaire dès lors qu’il s’agit notamment de :

  • la création de lotissements à partir de deux lots à bâtir avec réalisation ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs ou que le projet est situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé (dans ces 2 secteurs le permis d’aménager s’impose dès le 1er détachement).
  • remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs
  • la création ou l’agrandissement d’un terrain de camping permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d’habitations légères de loisirs
  • la création ou l’agrandissement d’un parc résidentiel de loisirs ou d’un village de vacances classé en hébergement léger

Le dossier est transmis à la mairie par LR/AR ou déposé contre récépissé. Le délai d’instruction, sauf exception, est de 3 mois à compter de la date de dépôt de la demande. Le permis sera ou accepté, ou refusé avec motivation ou soumis à un sursis à statuer.

  • En cas d’acceptation, si les travaux n’ont pas débuté dans le délai de 2 ans et, passé ce délai ils sont interrompus pendant plus d’une année, le permis devient caduc.
  • Avant la délivrance du permis d’aménager aucune promesse de vente sous aucune forme ou condition ne peut être conclue
  • Après l’obtention du permis d’aménager et avant les travaux de viabilité ou garantie d’achèvement, seules les promesses unilatérales de vente, soumises à un régime spécial prévu au Code de l’Urbanisme, sont admises.

Le permis d’aménager ne laisse pas de place à l’amateurisme. Il s’agit d’un document autorisant une opération bien souvent d’envergure

La réglementation est stricte pour garantir l’accédant à la propriété. Le respect des contraintes administratives est assuré par nous-même qui vérifions point par point le respect de la procédure et ne recevrons les actes qu’en fonction de l’état de la procédure. La validité des actes dépend du stade atteint par la procédure.

En outre, nous vérifierons si les conditions de mise en œuvre des assurances et garanties d’achèvement sont bien respectées.

Nous sommes le pilier essentiel du respect des procédures légales exigées pour la garantie de l’accédant à la propriété.