Leray Notaires à Quimper

Office Notarial Henri et Florent Leray - 20, Quai de l’Odet, 29000 QUIMPER
Successeurs de Mes LE MAGUER et MANIÈRE
Tél : 02 98 95 34 59 - leray@notaires.fr


LES DOCUMENTS D’URBANISME

Elaborés à l’initiative d’une personne publique, ces documents, qui ont pour objet de déterminer des règles touchant à l’affectation et à l’occupation des sols (et notamment la destination des bâtiments), sont opposables aux personnes publiques ou privées.

Sont considérés comme des documents d’urbanisme :

  • Le schéma de cohérence territoriale,
  • Le plan local d’urbanisme,
  • La carte communale,
  • Les plans de prévention des risques (naturels et technologiques),
  • Les plans de sauvegarde et de mise en valeur,
  • Les chartes des parcs naturels régionaux, etc...

Ces documents contiennent des servitudes d’urbanisme (c’est-à-dire des règles limitant le droit de construire sur un terrain), les emplacements réservés ainsi que la mention de toutes les autres règles venant restreindre le droit d’utiliser le sol.

Sur la base de ces documents essentiels à la préparation de tous les actes de vente et de tout projet immobilier, nous renseignerons utilement le propriétaire ou futur propriétaire quant aux obligations et aux possibilités relatives aux règles d’urbanisme ; nous orienterons ainsi le client dans son projet d’investissement.

Par notre connaissance de l’environnement juridique et humain, nous pouvons également donner des avis circonstanciés lors de l’élaboration de ces documents à la demande des collectivités locales.

Le permis de construire

Le permis de construire est une autorisation obligatoire afin d’édifier une construction nouvelle de plus de 20m² ou d’entreprendre des travaux d’agrandissement pour une ­surface supérieure à ce seuil.

Exception : le permis ne s’impose qu’à partir de 40m² (en zone U d’un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu où) pour l’agrandissement d'un immeuble, ne dépassant pas 170m² après cet agrandissement.

Délivré par le maire au nom de la commune ou au nom de l’Etat selon qu’existe ou non un plan local d’urbanisme, le permis constitue une autorisation qui doit être mise en œuvre dans les deux ans sans que les travaux puissent, après ce délai, être interrompus plus d’un an.

Pour faire face aux difficultés liées à la crise, le délai de deux ans a été augmenté d’une année par le décret du 21 décembre 2008 (ce nouveau délai ayant été appliqué pour les permis délivrés avant le 1er janvier 2011). Si les règles n’ont pas changé, ce délai pourra également faire l’objet d’une prorogation d’une année, la demande devant intervenir deux mois avant la fin du délai initial.

Dans de nombreux cas, le silence de l’administration pendant un certain délai (deux mois pour une maison individuelle par exemple) permettra l’obtention d’un permis tacite, c’est-à-dire sans que le maire n’ait à délivrer un arrêté. Ce permis doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives au projet et aux règles et délais de recours, qui peut s’exercer dans les deux mois de cet affichage. Une fois les travaux autorisés par le permis réalisés sur le terrain d’assiette, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’administration disposant d’un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles).

Le permis de construire n’étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l’objet d’un transfert. En revanche, un permis délivré à un exploitant agricole pour les nécessités de son exploitation ne peut être transféré qu'à un autre exploitant.

Les conséquences d’un défaut de permis de construire ou d’une irrégularité sont d’une telle gravité (pouvant aller jusqu’à l’obligation de destruction d’un immeuble), que le rôle du notaire lors de la signature d’un acte est fondamental.

En effet, c’est lui seul, sous sa responsabilité, qui aura la charge et l’obligation de vérifier non seulement l’existence du permis de construire mais également sa validité au moins sur le plan formel. Il questionnera le vendeur et lui demandera toutes les pièces qu’il vérifiera pour s’en assurer. A la moindre anomalie, il informera les parties et les invitera à faire les régularisations. Le notaire est le gage de la sécurité de la propriété.­

Les déclarations préalables de travaux

Différents travaux sont soumis à déclaration préalable faite auprès de la mairie. Le délai d’instruction est d’un mois.

L’autorité compétente peut délivrer un certificat de non opposition à la déclaration préalable, garder le silence et dans ce cas, elle est tenue de délivrer le certificat de non opposition ou peut s’opposer à la déclaration préalable en la motivant.

Ces déclarations préalables sont nécessaires dans les cas suivants :

  • Implantation d’habitations légères de loisirs de surface inférieure à 35m² ;
  • Les constructions, dont la hauteur est supérieure à 12 m, entre 5 et 20m² (d'emprise au sol ou de surface plancher) sur terrain nu ou déjà construit ;
  • Les travaux sur constructions existantes créant  entre 5 et 20m² (d’emprise au sol ou de surface de plancher ; ce seuil, dans les zones U d’un plan local d’urbanisme ou d’un document en tenant lieu, passe à 40m², sauf si la surface totale dépasse 170m²) ;
  • Les piscines entre 11m² et 100m² ou celles qui sont couvertes et dont la hauteur est supérieure à 1,80m ;
  • Les ravalements et travaux modifiant l’aspect extérieur du bâtiment ;
  • L’installation de caravanes hors terrains de camping, pendant une durée supérieure à 3 mois ;
  • Les aires d’accueil des gens du voyage ;
  • Les aires de stationnement de 10 à 49 unités ouvertes au public ;
  • Les terrains mis à la disposition des campeurs ;
  • Les lignes électriques de tension inférieures à 63.000 volts ;
  • Les coupes ou abattages d’arbres ;
  • La construction de murs de plus de 2m de hauteur ;
  • Les travaux modifiant un élément classé par le Plan Local d’Urbanisme ;
  • Les changements de destination (selon les destinations définies à l’art R. 123-9 du Code de l’Urbanisme) qui ne s’accompagnent pas d’une modification de la façade ou d’atteinte aux structures porteuses de l’immeuble (le changement de destination sans travaux impose également une déclaration préalable) ;
  • Les constructions de clôture, si la commune l’a expressément décidé.
  • Les détachements d’un lot de terrain destiné à être bâti dès lors :
    • - Qu’il s’agit d'un unique détachement en vue de construire,
    • - Ou, à partir du 2ème lot, qu'il n’y ait pas de réalisation ou d'aménagement de voie, d’espaces communs, ou d'équipements communs,
    • - Et que le terrain n’est pas situé dans un site classé ou dans un périmètre de secteur sauvegardé (le permis d'aménager dans ces secteurs s'impose dès le 1er détachement)
    • - Si les conditions ci-dessus ne sont pas respectées la division sera soumise à permis d’aménager.
    • - La déclaration préalable ne dispense pas de demander un permis de construire.

La complexité de la matière exige l’assistance d’un professionnel pratiquant régulièrement le droit de l’urbanisme. Lors de tout projet soit de construction soit de vente avec ou sans détachement, le notaire conseillera ses client, notamment  sur le type d’autorisation ou de déclaration à effectuer.

La pratique montre la difficulté de l’exercice. Toute erreur entraîne des conséquences bien souvent catastrophiques. Le notaire sait et vous aidera.

Le permis d'aménager

Un permis d'aménager est un acte administratif qui permet à l'administration de contrôler les travaux, installations et aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné.

Le permis d'aménager est nécessaire dès lors qu'il s'agit :­

  • Des aires de stationnements ouverts au public supérieures ou égales à 50 unités,
  • D’aménager un golf d’une surface supérieure à 25 hectares,
  • De créer ou agrandir un terrain de camping de plus de 20 personnes ou plus de 6 tentes,
  • De réaménager un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs existant augmentant de plus de 10% le nombre d’emplacements ou modifiant la végétation,
  • D’aménager un terrain pour le sport motorisé,
  • D’aménager un parc d’attraction ou aire de jeux supérieur à 2 hectares,
  • Des remembrements effectués par une Association Foncière Urbaine Libre
  • Des affouillements et exhaussements du sol d’une hauteur supérieure à 2mètres et d’une surface supérieure ou égale à 2 hectares,
  • De créer ou d’agrandir un parc résidentiel de loisirs
  • Un lotissement  à partir de deux lots à bâtir avec réalisation ou aménagement de voies, d’espaces ou d'équipements communs ou que le projet est situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé (dans ces 2 secteurs le permis d'aménager s'impose dès le 1er détachement)

Le dossier est transmis à la mairie par LR/AR ou déposé contre récépissé.

Le délai d’instruction, sauf exception est de 3 mois.

Le permis sera ou accepté, ou refusé avec motivation ou soumis à un sursis à statuer.

  • En cas d’acceptation, si les travaux n’ont pas débuté dans le délai de 2 ans et, passé ce délai ils sont interrompus pendant plus d'une année, le permis devient caduc.
  • Avant la délivrance du permis d’aménager aucune promesse de vente sous aucune forme ou condition ne peut être conclue.
  • Après l’obtention du permis d’aménager et avant les travaux de viabilité ou garantie d’achèvement, seules les promesses unilatérales de vente, soumises à un régime spécial prévu au Code de l'Urbanisme, sont admises.

Le permis d’aménager ne laisse pas de place à l’amateurisme. Il s’agit d’un document autorisant une opération bien souvent d’envergure

La réglementation est stricte pour garantir l’accédant à la propriété. Le respect des contraintes administratives est assuré par nous même qui vérifions point par point le respect de la procédure et ne recevrons les actes qu’en fonction de l’état de la procédure. La validité des actes dépend du stade atteint par la procédure.

En outre, nous vérifierons si les conditions de mise en œuvre des assurances et garanties d’achèvement sont bien respectées.

Nous sommes le pilier essentiel du respect des procédures légales exigées pour la garantie de l’accédant à la propriété.

 

Tél : 02 98 95 34 59
20 Quai de l’Odet
29101 QUIMPER CEDEX
leray@notaires.fr

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